LA NUEVA LEY DE ARRENDAMIENTOS URBANOS, LEY 4/2013 DE 4 DE JUNIO

Entrada en vigor de la LAU 29/1994 reformada por Ley 4/2013: cuatro normas aplicablesNota Informativa

El BOE publica hoy, 5 de junio de 2013, la Ley de Medidas de Flexibilización y Fomento del Mercado del Alquiler de Viviendas, que tiene su entrada en vigor a partir de manaña, 6 de junio. 

Nos encontramos en este momento con un "cuarto texto legal" que aplicaremos a los arrendamientos de vivienda: el Texto Refundido de la LAU 1964, el RDL 2/1985, la propia LAU 29/1994 antes de la reforma y la LAU 29/1994 ahora reformada por la Ley 4/2013, de 4 de junio. Realmente, hubiera sido deseable que la reforma hubiera zanjado el tema y que todos los preceptos confluyeran en una única Ley que contemplara todos los contratos, pero, por desgracia, no ha sido así, lo que nos lleva a estar ante un verdadero "caos arrendaticio", pues, dependiendo de la fecha del contrato, se aplicarán normas totalmente diferentes.

  • Ley 4/2013, de 4 de junio, Medidas de Flexibilización y Fomento del Mercado del Alquiler de Viviendas
  1. La nueva normativa afectará tanto a propietarios como inquilinos y, pretende, fundamentalmente, dar mayor seguridad jurídica al propietario para que saquen más viviendas al mercado del alquiler. Entre ellas, la principal novedad es la posibilidad para el propietario de recuperar la vivienda cuando la necesite. La nueva Ley de Arrendamientos Urbanos se aplicará solo a los nuevos contratos.
  2. Recuperación de la vivienda por parte del arrendador: el dueño podrá recuperar la vivienda para residencia habitual sin necesidad de que se haya pactado en el contrato, tanto para él mismo como para familiares de primer grado o cónyuges, con un mes de preaviso.
  3. Duración del contrato: la prórroga obligatoria de los contratos se reduce a tres años, frente a los cinco actuales. La prórroga tácita de los contratos se reduce a un año, frente a los tres que había antes y, además, se actualizan las fianzas cada tres años. (Antes era a partir del quinto año).
  4. Desistimiento del contrato: también el inquilino tiene la posibilidad de marcharse antes de la vivienda, sin tener que pagar ningún tipo de penalización, en cualquier momento, y siempre que lo comunique con 30 días de antelación. Anteriormente, en los contratos con una duración pactada de cinco años, el inquilino debía esperar a ese plazo y comunicarlo con dos meses de antelación. En plazos inferiores, debía esperar a que se cumpliera cada anualidad, ya que sino tenía que indemnizar al propietario.
  5. Enajenación de la vivienda arrendada: el contrato se subroga al comprador durante los tres primeros años, pero para ello debe estar inscrito en el Registro de la Propiedad.
  6. Compraventa de la vivienda arrendada: si el propietario vende la vivienda alquilada, el nuevo propietario puede rescindir el contrato de arrendamiento de no estar inscrito en el Registro de la Propiedad. Antes, el comprador se debía subrogar al contrato de alquiler firmado por el primer propietario.
  7. Obras en la vivienda: las partes podrán acordar la "suspensión" de pago de la renta por un periodo determinado si el inquilino asume el pago de la obra. Antes no estaba contemplado.
  8. Actualización de la renta: podrán pactar un índice distinto al IPC. Además, podrán pactar la renuncia del arrendatario al derecho de adquisición preferente. En la antigua ley, la renta se actualiza obligatoriamente con el IPC y el inquilino tenía prioridad en la venta para los contratos con una duración inferior a cinco años.
  9. Arrendamientos excluidos: quedan excluidos de la Ley de Arrendamientos Urbanos los temporales con fines turísticos.
  10. Desahucio: se agilizan los plazos y procedimientos judiciales para recuperar la vivienda en caso de impago, sin más exigencias que un previo requerimiento judicial o notarial. Plazo de diez días para que el inquilino abone la deuda. Anteriormente se acudía a la Ley de Enjuiciamiento Civil.
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